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高院再审明确:《商品房买卖合同》
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高院再审明确:《商品房买卖合同》中的按揭贷款,虽有赖于他人协助,即使协助不力时,
2023-05-15 17:06:19 来源:原创 点击:
  日前,山西某商贸公司收到山西省高级人民法院(2023)晋民申165号民事裁定书,裁定驳回薛永某、某莲青的再审申请。至此,山西某商贸公司一起“拉锯式”的诉讼经由一审败诉、二审改判,再审驳回对方当事人的再审申请而盖棺定论,并划上了一个圆满的句号。

  山西某商贸公司的负责人胡某某一说起这起拉锯战就感到非常愤慨。胡某某说,2012年我们在怀仁市的中心地段开发建设怀贤商业步行街项目。该商业步行街的商铺便成了人们争抢的旺铺,周边市民趋之若骛。 
  2013年4月13日,薛永某、某莲青夫妇抱着投资的迫切希望,以交纳2万元的诚意金抢购了该商业步行街的商铺一套(总价款129.054万元),并签订《云州金城国际订房协议》。2014年4月,我们开发的楼盘具备按揭贷款条件后,薛永某、某莲青夫妇便于5月12日签订正式的《商品房买卖合同》并付清首付款68.054万元,尾款61万元银行按揭。就在薛永某、某莲青夫妇办理贷款时,商铺价格不再坚挺,薛永某、某莲青夫妇就成为“持币观望者”,这一观望就是七年。七年来,薛永某、某莲青夫妇既不办理银行按揭贷款,也不交付商铺尾款。直到2021年3月2日我们公司将薛永某、某莲青起诉至怀仁市人民法院,要求薛永某、某莲青偿还房屋欠款61万元、配套费9101元以及相关利息。怀仁市人民法院于2021年4月6日作出(2021)晋0624民初269号民事判决书,该判决认为,“双方当事人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务,由于双方在合同中约定尾款61万元银行按揭,故对原告的诉讼请求不予支持”。
  胡某某说,判决生效后双方就应该继续履行合同义务,结果薛永某、某莲青夫妇又起诉至怀仁市人民法院,要求解除与我们公司签订的《云州金城国际订房协议》和《商品房买卖合同》;返还购房款68.054万元及相关利息。怀仁市人民法院于2021年12月27日作出(2021)晋0624民初1359号民事判决书,判决解除双方签订的《云州金城国际订房协议》和《商品房买卖合同》;返还薛永某、某莲青购房款68.054万元。
  胡某某说,法律应该保护交易安全、维护社会经济秩序的稳定,但本案薛永某、某莲青夫妇从2014年签订商品房合同至今长达七年之久,既不办理银行按揭贷款,也不交付商铺尾款,他们说解除就解除了,这简直是玩小孩子过家家的儿戏。再说,法院前边判决双方均应按合同约定履行自己的义务,后边这就又判决解除合同,这比小孩子的脸变得都快。原本是一桩简单的商品房买卖合同纠纷,现在却拿到两份截然相反的判决书,孰对孰错,谁将法律当儿戏?着实令人费解。“还是交给上级法院裁决吧 ”胡某某坚定地说。

  2022年9月27日,朔州市中级人民法院作出(2022)晋06民终669号民事判决书,该判决认为,2014年5月12日,双方当事人签订的《商品房买卖合同》内容形式合法,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。均应进行适当履行。……《民法典》第564条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。合同中双方当事人明确约定了解除期限,而薛永某、某莲青作为买受方不仅在合同约定的逾期办理按揭贷款和交房违约行为发生后未行使合同解除权,而退一步即使按《民法典》第564条第二款规定,法律没有规定,或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,该权利消灭。薛永某、某莲青在明知办理按揭贷款及交房无果的情形下,则长达七年之久都不行使合同解除权,已远远超过行使合同解除权的期限,足以证明其并无解除合同的真实意愿,应视为其自行放弃了解除合同的权利,亦符合失权规则的价值取向。……据此,山西某商贸公司所提之上诉主张事实和法律依据充分,本院予以支持。原判对案件的定性和实体处理欠妥,适用法律不当,应予纠正。朔州市中级人民法院判决撤销怀仁市人民法院(2021)晋0602民初1359号民事判决;驳回薛永某、某莲青一审全部诉讼请求。
  二审判决后,薛永某、某莲青夫妇向山西省高级人民法院申请再审,请求撤销朔州市中级人民法院作出(2022)晋06民终669号民事判决,改判维持山西省怀仁市人民法院(2021)晋0624民初1359号民事判决,驳回被申请人二审上诉请求。
  2023年3月24日,山西省高级人民法院以审理方式进行了听证。4月3日,山西省高级人民法院作出(2023)晋民申165号民事裁定书,裁定驳回薛永某、某莲青的再审申请山西省高级人民法院认为,涉案《商品房买卖合同》约定剩余房款支付方式为按揭贷款,该项义务履行虽有赖于被申请人协助,但房屋买卖合同项下给付购房款为买受人主要义务,因此被申请人具有协助义务并不影响再审申请人付款主体地位,被申请人协助不力时不因此削弱再审申请人合同履行主动性。本案中再审申请人虽主张被申请人所告知银行无法申请贷款,但其于工商银行申请贷款无果后未能向银行详细询问原因,且涉案楼盘所在地银行数量有限,再审申请人于工商银行贷款不能时向其他银行进行申请并非不可能。其未扮演义务履行积极角色以穷尽自身手段及早确定是否构成合同履行障碍,反而于数年间变积极作为寻求合同纾困为消极被动等待被申请人协助,以致合同履行出现障碍,难谓其不存在重大过错,故其理应接受怠于履行合同义务所导致合同现状。薛永某、某莲青的再审申请不符合《民事诉讼法》第207条规定的情形。
  山西某商贸公司的负责人看到二审终审判决及再审裁定书后称,一审判决的错误虽然得到了纠正,但给公司造成的损失无法挽回。正如英国哲学家培根所说:“一次不公正的审判,其恶果甚至超过十次犯罪。因为犯罪虽是无视法律——好比污染了水流,而不公正的审判则毁坏法律——好比污染了水源。”但愿让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义能够落到实处。
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